瞧一瞧：中产崛起加速“服务式公寓”市场爆发

我不知道为什么需要花45天，才能租到一套合适的3万月租的房子，外派到上海的美国人麦克无奈地说，他喜欢法租界，但找房之路充满坎坷，他没想到在上海这么大的国际化都市里要找到一套房间装修时尚、家居设施齐全、租后服务保障的公寓会这么难。其实麦克的这房屋被强拆后如何谈判
些对租房的需求，在美国及欧洲市场，是被占据了市场主体地位的服务式公寓所满足的，然而这一欧美市场标配的服务式公寓租赁服务，在中国国内目前的房屋租赁市场上，仍然是巨大的空白。

长租公寓蓝海，呼唤来自中国本土的国际品牌

服务式公寓概念起源于欧洲，美国与欧洲市场在两千年左右开始起步。欧美意义上的服务式公寓是指为中长期租住客户提供完整、独立并具有自助服务功能的住宿设施，包含有完整的卧室、独立起居室、设备齐全的厨房及就餐区域。它与中国目前大量涌现的酒店式公寓、青年SOHO、白领公寓、创业公寓等等几种业态区别都很大。本质上，服务式公寓是融合了酒店设施及服务水准，但具有家庭特色的物业产品。因此高端全配设施、居家特色以及五星物业服务是服务式公寓的最大特点。

在全球，服务式公寓的运营商一般来源于两类，一是五星级酒店集团，比如香格里拉、雅高旗下都有专门的服务式公寓品牌；一类是专门从事房屋租赁服务的企业，例如奥克伍德，这个全球最大的服务式公寓品牌，也早在1997年就在新加坡成立了亚太区总部，开始布局中国市场。反观中国本土企业，大多数还处在早期阶段，也就是时下较为热门的白领公寓、单身公寓等等。而专门针对中高端用户的服务式公寓，似乎也只有优帕克一枝独秀。作为国内最早提出服务式公寓理念的品牌，优帕克脱胎于五星级酒店的服务，加上本土创业品牌的管理体系沉淀，都让这个中国本土成长起来的长租服务式公寓品牌备受中高端人士青睐。

高端资产托管需求，呼唤五星服务

中国私人财富报告指出，2015年中国个人可投资资产1千万人民币以上的高净值人群规模已超过100万人，全国个人总体持有的可投资资产规模达到112万亿人民币。中国私人财富市场持续释放可观的增长潜力和巨大的市场价值，前景看好。与此同时，房地产资产托管服务需求不断增长。

以国内最早提出服务式公寓理念的优帕克品牌为例，过去十三年其管理运营的高端公寓已经累计达到近43,000套，将星级酒店服务融入分散型产权式高端公寓，进行统一管理。典型的高端房源的房东需求，更看重管理方是否能保持房态良好，与租金回报相比，房地产资产的维护也是高端房东更看重的。优帕克集团董事长李静介绍说。优帕克通过专业的设备检测、为每套托管房源进行定期的房态维护，包括空调保养、每周2次的房间清洁服务，家居电器日常维修服务等等，以保证房态的最大化的完好。

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租服务式公寓品牌。再以优帕克为例，其管理运营的优质高端房产资产已相当可观，按中心区域优质房源的资产起步价以1000万元计算，其运作托管的不动产已达1000亿。但这与中国目前公开数据显示的长租公寓市场总量相比，仍然是远远满足不了需求。以上海的地标楼盘世贸滨江为例，该小区所有出租房源中，个人房东托管给优帕克的公寓接近50%以上的规模。这种处于核心区域的长租服务式公寓，需要配套服务的同时，更期待有五星级的服务水准，而类似优帕克提供的这类良性可持续的资产托管体系，让中高端房东青睐有加。

互联网+实现互联网家

过去十几年中，中高端服务式公寓租客需求往往由公司打理，B2B模式提供服务曾经是一个相对小而稳定增长的细分市场，对服务要求水准较高。而互联网基因对生活方式产生巨大触动，更多中产阶层租客对高品质服务式公寓的需求，催生出快速增长的B2C市场。这一市场更为分散和多样化，互联网+带动整个房地产市场的变革。租住消费升级的背景下，租房是一个重要的场景入口。从B端到C端，从空间到生活，从房到人，都存在重新联接的必然，地产+互联网化将是大趋势。

当下中国的长租公寓市场，新兴品牌大量涌入，而只要讲到互联网+基本上就只看资本运作。但砸钱堆规模，未必能获得运营能力。对长租服务公寓而言，盈利能力仍然是区分重点。

核心区域的优质房源加上五星级租后服务，保证了我们高达96%以上的出租率，优帕克集团董事长李静一语道破企业十三年持续保持优秀盈利能力的关键。

对于中国长租公寓而言，是地产+互联网，还是互联网+地产，这是一个有意思的命题。新兴崛起的大量蓝海公寓品牌往往以互联网企业起家，从低端的温饱需求入手，但企业很难短期内建立起具有核心竞争力的运营能力。而对于传统意义上的房地产企业如优帕克，地产如何+互联网成为发展重要命题。2016年优帕克集团成立独立互联网子公司，高管来自阿里巴巴及安居客等，开始强化地产企业的互联网+基因。

Kevin回国创业，妻子和孩子也陪他回来短期居住。从小在上海长大的Kevin早在回国前就预订了优帕克在静安枫景的服务式公寓，交通方便，离父母家近。当Kevin带着家人从机场抵达公寓时，优帕克管家已经在门口迎候了，并且已经为房屋安排了全面工程检测以及空调检测、杀菌等。孩子住着安心，一切都像在家一样，仿佛把我们纽约的公寓移到了上海，连厨具都齐全了。Kevin很满意。

逐步浮现的未来版图

虽然市面上长租公寓的市场爆发无疑是最新的一个风口，站在风口上，如何异军突起，扩张速度成为考验各品牌的重中之重。去年至今，优帕克相继覆盖了上海、北京、广州、深圳、杭州、重庆等一线城市，加速全国布局；在分散式资产托管和集中式资产托管市场保持优势的同时，相继与上海地产集团联合成立了上海地产优家房屋租赁管理有限公司，以及与北京嘉德融房地产服务机构联合成立了北京优融科技信息有限公司扩大管理物业的规模，合作经营整栋楼的资产托管运营服务，全面进军B端中高端房源市场，这也无疑将是优帕克大商业版图中潜力巨大的一部分。

关键词：家居租房房产