土地溢价率高烧不退品牌房企加码土储

据不完全统计，2010年至今，除去春节外短短约60天的时间里，地市新生的地王是国内土地市场形成以来最密集的，仅在京沪两地，在开发商的哄抢下，新生地王几近10个。

与“两会”期间房地产被千夫所指、楼市观望氛围相比，仅从土地市场表现看，开发商似乎处于另外一个完全不同的“境界”。

方方地产咨询机构最新报告披露，品牌企业2010年前2个月商品房推出量较少，调研关注的品牌企业总推出量不足20万平方米，从而导致品牌企业土地库存总量增加约100万平方米。

换言之，前两月，这些企业的土储消耗量与新增量之比约是1:6。值得注意的是，市场的土地存量已经相当充沛：从建筑面积看，前2个月华东区供应土地可建面积为1422万平方米，自2009年以来，华东区已推出土地累积可建面积已达到1.1亿平方米。

但品牌房企的拿地脚步依然没有停住，典型代表——万科(000002)更是在前2个月全国范围内购入超过10幅地块。

“今年头2个月土地溢价率较去年底明显下降，但仍然高于2009年平均水平。特别是上海、北京等中心城市，土地交易依然活跃，溢价率仍然位于100%之上，远高于二、三线城市。”中原地产研究中心研究主任庄巍指出。

买！继续买！

本周，北京一日再出多幅地王，成为进入2010年以来国内核心城市土地市场依然高烧未退的直接表现。

方方地产咨询机构最新一期的《久银地价报告（华东版）》显示，1～2月，大型企业依然高价拿地依然迅猛，一级和二级城市关注度提高。活跃企业拿地持续，热点地块仍广受竞争，但土地溢价幅度降低，企业竞价分化；企业新推房源少，料二季度土地库存减少加速。

方方地产咨询机构土地咨询中心副总监赵豫川指出，以万科为代表的大型企业，拿地发力至二级城市。

据统计，万科在2010年前2个月全国范围内购入超过10幅地块，在华东区，万科在特级城市上海、一级城市宁波、二级城市镇江均有收获，购入4幅地块近59.67万平方米，为集团新增了82万平方米建筑面积储备。

紧随万科，保利置业、盛高置地新增土地面积也均达到50万平方米。从地块分布来看，除保利置业在上海购入2幅住宅地块外，2家企业其他地块均位于无锡，并分散分布于滨湖区、吴中区和锡山区，无锡因而成为前2个月大型企业竞争的主战场之一。

业内并不知名的长甲地产近期表现突出，自2007年以来，长甲地产在公开土地市场并不活跃，但自2009年10月份在苏州昆山购入一幅占地25万平方米住宅地块后，于2010年2月份更是购入无锡锡山区和苏州昆山3幅商住地块，新增土地储备92万平方米，可建建筑面积146万平方米，成为1～2月不折不扣的拿地明星企业。

“上海依然是大部分品牌房企新增土储的重点。”赵豫川指出，江苏新城、龙湖、绿城、绿地继续扩大在上海的市场占有量。

从地块分布看，多数企业仍然是加大已有项目的板块储备为主，万科和招商两家企业则是进一步拓宽了其房地产板块。万科在2月份一举购入2幅地块，分别位于新场镇和重固镇，溢价则分别达到230%和130%，成交楼板价占同期房价的比重达到七成以上。

不过，企业间对地块价值判断也出现较大差异。如万科购入的新场C-4地块，具有迪士尼概念，有13家开发企业参与现场竞标。万科报价6000元/平方米较次高价整整高出1000元/平方米。

赵豫川分析，分企业来看，各企业报告期内土地储备变化不大，根据2008~2009年销售能力预计，企业储备土地可供开发年限集中在3~5年，企业间土地储备量可供开发期限的差异同比在逐步缩小。“但从上海品牌企业平均水平来看，保利、招商、金地这3家企业在上海新增土地的压力依然较大。”

记者注意到，开发商拿地热情依然高涨，并且辐射到整个华东区域，近七成地块溢价，二成地块价格翻番，一二级城市土地受关注程度提高。

报告指出，前2个月华东地区土地供应呈下降走势，但2009年年底大量地块推出抬高了土地成交总量；考虑到新年供应减少，不排除3月和4月供应放量可能。

溢价率高烧难退

中原地产最新的研究报告指出，综观各城市土地拍卖情况发现，土地市场的热度正从2009年底的高烧中消退，与前期相比，流标率、底价成交率均有所回升。“虽然部分中心城市的优质地块，在开发商的竞逐下，仍然会出现高溢价现象。但从全国范围来看，土地价格逐步回归理性，低价、底价成交的案例日趋涌现。”

赵豫川也指出，虽然品牌企业对地块关注程度高，而实际成交价格溢价幅度并不高。如招商地产(000024)摘得的松江广富林路2－4地块共有13家开发企业参与，溢价幅度191%，相对于0.8的容积率水平，1.64万元/平方米的楼板价水平并没有超出市场预期。与上一报告期动辄200%的溢价幅度相比，竞争程度降低。

分析人士普遍认为，从2009年底营业税优惠的终止，到“国11条”的出炉，再到两会期间国土部颁布的“19条”，政策调控信号越来越强，影响了开发商拿地的市场预期。加之勾地、暗标等抑制地价举措的跟进，土地市场的热度有所缓和。

分类型来看，1月份华东区供应基本以住宅用地为主，总量达到460万平方米，占供应总量的88%，但2月住宅供应量急剧下滑到78万平方米，下降幅度高达八成。非住宅用地在1月份64万平方米继续下降到2月份的33万平方米，创下2009年以来的最低点，这和上期非住宅用地大幅增加表现截然不同。

同比看，今年前2个月市场表现和2009年具有很高的相似性，住宅和非住宅供应均出现大幅度降低。

不过成交方面，1月和2月，华东区商品房土地成交面积分别为763万平方米和613万平方米，累计环比增加586万平方米，这已相当于2009年全年成交量4235万平方米的三成，主要原因在于2009年年底华东区土地爆发性的供应。结合前2个月土地供应来看，3月和4月成交量将大幅降低——但考虑到今年政府增加土地供应的初衷，3月和4月华东区土地供应可能会继续放大以保证未来2个月的成交量。

中原地产分析师宋会雍指出，土地市场整体趋冷、冷热不均暗示行业紧张竞争。市场预期的放低，特别是成交量预期低落，自然会影响到开发企业的拿地决策。

但就总量而言，已经吸纳了巨量土地的开发商们，当务之急是考虑如何度过漫长的“消化期”，而不是一味买地。

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